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マンションの排水管は高圧洗浄しないといけない?誰がする?費用負担は?:イメージ
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マンションの排水管は高圧洗浄しないといけない?誰がする?費用負担は?

マンションのような集合住宅の場合、排水管を掃除せず放っておくと、それぞれの部屋に悪臭が広がったり、トイレの水が流れなくなったりと、大きなトラブルにつながる可能性があります。
今回は、マンションの排水管がつまることによるトラブルや原因、清掃する際の流れや注意点についてご紹介します。普段からできるつまりの予防法についても、解説していきますので、ぜひ実践してみてください。
目次
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【マンション】排水管は高圧洗浄が必要?

マンションの排水管は各部屋につながっているため、定期的に高圧洗浄できれいに掃除する必要があります。

もし洗浄せず放っておくと、悪臭や水流の悪化などさまざまなトラブルに発展するおそれがあるほか、排水管の劣化を引き起こしかねないため、マンションとしての価値も下がってしまいます。

このため、マンションのような集合住宅では高圧洗浄が必須だと言えます。

排水管つまりで起こるトラブルと原因

排水管がつまることで、さまざまなトラブルが発生するおそれがあります。排水管内部に汚れが蓄積していくと、腐敗したり発酵したりして悪臭を放つほか、食材かすなどの腐敗した汚れは、害虫のエサになるため、ゴキブリやハエなどが発生してしまいます。

さらに、排水管の劣化が進むと穴が開いてしまい、隙間から害虫が入り込むケースもあるため、放置は禁物なのです。なお、排水管がつまる原因は、場所ごとに異なります。

洗面所の場合は、手を洗った後の石けんかすや、落ちた髪の毛やひげ、洗い流した整髪料などが、汚れとして溜まっていきます。また、洗面所にヘアピンなどの異物を落としてしまって、取り出せないまま、つまってしまうということもあります。

浴室であれば、髪の毛などの体毛、身体を洗った後の皮脂汚れや石けんかす、シャンプーの泡などが、キッチンであれば、野菜の切れ端や食べ残しなどの食材かす、洗剤、油汚れなどが、洗濯機の場合は、髪の毛や糸くず、洗剤かすに加えて、湿気によって生えてしまったカビなどがつまりの原因になります。

トイレの場合は、大量のトイレットペーパー、ティッシュペーパーなど水に溶けないペーパーを流したり、小物を落としたりして、つまらせてしまうことがあります。

排水管清掃に高圧洗浄が必要な理由

排水管は、法律上は清掃の実施が義務付けられているわけではありません。ただし、清掃について法的義務がなくても、点検や排水の管理は法律で規定されているため、きれいな状態を保ち、管理していくためにも清掃する必要があります。

・建築基準法第12条では、排水設備を半年~1年に1回、点検報告することを義務付けている(設置場所が適切か、腐食や漏れがないか、正常に運転しているか)
・ビル管理法(建築物における衛生的環境の確保に関する法律)では、排水設備を半年に1回以上、清掃することを義務付けている

このように、建築基準法やビル管理法で規定がされていることから、排水管のメンテナンスは、定期的に行う必要があります。

また、法律以外の観点においても、きれいにしておかなければ、トラブルに発展してしまいます。住人が個々に毎日排水溝を清掃していても、普段の掃除では排水管にまでは手が届かないため、どうしても汚れが蓄積しやすい状態になってしまいます。

日々の生活によってたまった汚れを長期間放置していると、排水管が劣化したり、悪臭や害虫が発生したり、水漏れトラブルにつながってしまうこともあります。そのため、専用の機器を使った、高圧洗浄による清掃が必要です。

清掃を行うことで、マンションの寿命が延び、結果的にメンテナンス費用を抑えることにもつながります。

排水管の高圧洗浄、 理想の実施回数

マンションの排水管は、どれくらいの頻度で高圧洗浄を行ったら良いのでしょうか?ビル管理法では、年1回以上行うのが理想とされていますが、実際は建物や自治体によって異なります。

各自治体が指導要綱などで清掃頻度について、年1回以上の頻度で実施するように指導している場合がありますので、ご自身の自治体のホームページで確認してみましょう。

また、年1回の実施が理想だと分かっていても、実際には費用面などで毎年の実施が難しい場合もあります。建物の築年数が10年未満のマンションなら2年に1回、10年以上の場合は1年に1回の頻度を目安に、検討してみると良いでしょう。

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【マンション】排水管の仕組み

マンションの排水管は、全世帯に張り巡らされていて、各住戸の専有部分から出た排水が、共有部分の排水管に合流する仕組みになっています。排水管には、雑排水管、雨水管、汚水管の3つの種類があります。

雑排水管は洗面所、お風呂、洗濯機、キッチンなどからの排水、雨水管は、屋上やバルコニーからの雨水、汚水管は、トイレの汚水を流します。共有部分の排水管は排水縦管と呼ばれ、2階から上の排水管をつなぐために垂直に設置されています。

この排水縦管に、全住戸の生活排水が集約されるため、マンションの場合は、汚れが溜まりやすくなっているのです。

【マンション】排水管の高圧洗浄とは

排水管の高圧洗浄では、普段使っているキッチンや洗面所、洗濯機やお風呂などの排水管の中に、高い圧力の水を噴射して、排水管の内部に溜まったゴミなどの堆積物を除去します。

最近では、家庭用として使える高圧洗浄機もホームセンターなどで販売されており、自宅の壁や車を洗浄するのに利用しているという人も増えてきました。

しかし、家庭用の高圧洗浄機では水圧が弱かったり、ホースが短かったりして、充分に洗浄することは難しいため、ホースが数十メートルもある業務用の高圧洗浄ポンプを積んだ、専門の車両を使って行います。

ノズルを排水管の中に入れ、溜まった汚れを高い圧力で洗い流しながら進んで、洗浄していきます。

【マンション】具体的な高圧洗浄による排水管清掃箇所

高圧洗浄を行う際、どの排水管を清掃するのでしょうか。マンションの場合の高圧洗浄箇所は、共有部分と専有部分に分けられます。共有部分は、雑排水縦管を掃除します。全住戸の生活排水が集まるのが雑排水縦管で、汚れが溜まりやすいため、定期的な清掃が必要です。

専有部分は、キッチン、お風呂、洗濯機、洗面所の排水管を清掃します。これらを洗浄し、つまりの原因となる汚れや異物を取り除いていきます。

なお、トイレの排水管(汚水管)は雑排水管と違って管の幅が広く、つまりにくい構造になっているため、住人から汚水管がつまったという連絡がなければ、定期清掃は不要です。もし汚水管を清掃する場合は、便器を取り外して清掃する形になり、費用も高額になります。

【マンション】高圧洗浄は一般的に誰がする? 費用負担は?

マンションの高圧洗浄は誰が担当し、その費用を負担するのでしょうか。

実施するのは管理会社

マンションの場合、高圧洗浄を実施するのは、一般的には管理会社です。規模の小さなアパートであれば大家さんが管理していることもありますが、マンションは通常、管理会社が管理しているケースが多く、管理の対象範囲は、設備管理や共有部分の清掃、住人同士のトラブル対応などです。

管理会社が排水管清掃を怠って、つまりや悪臭が発生したり、最悪の場合、つまりが発生した部屋の階下に漏水したりすることがあれば、住人同士のトラブルにも発展してしまいます。

そういったトラブルを回避するためにも、管理会社が主導で清掃を実施することになります。

費用の負担は住人の積立管理費

一戸建ての場合、費用は自分で負担することになりますが、集合住宅の場合は、毎月支払っている管理費や修繕積立金のなかから、管理組合が支払うことが一般的です。

管理会社としては、排水管を含めた建物の設備をきれいに保つことで、建物自体の資産価値を落とさないようにする目的もありますので、基本的には、住人が清掃するために特別に費用を支払う必要はありません。

毎月自動的に支払っている管理費から、清掃の費用を捻出するので、住人がやることは特にないというのが、集合住宅のメリットでもあります。排水管の洗浄を行う場合、全ての住戸をまとめて行うことになります。

一戸あたりの作業量が少なくて済みますので、費用相場は一戸建てよりも安くなります。住戸数が多ければ多いほど、一戸あたりの費用は下がります。

ただし、マンションの住人が誤って異物を排水管に流してしまったり、通常の使い方とは異なる使い方をしたりして、住人側に責任があるつまりを除去する場合は、住人が費用を負担することになることもあります。

一部屋だけなど個別に依頼する場合、一戸建てで依頼する費用と同じか、少し高くなります。普段からきれいにしておき、排水溝に異物を流したり落としたりしないようにして、正しい使い方をするようにしましょう。

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【マンション】業者による排水管清掃の実施手順

マンションの排水管を清掃するには、いろいろな方法がありますが、高圧洗浄が最も一般的な清掃方法です。業者が実施する清掃の手順は、次の通りです。

1.マンションの各部屋の玄関から、洗浄用のホースを入れる。
2.各場所の排水管にホースを差し込み、高圧で水を噴射して洗浄する。
3.清掃の順番は、下層階から上層階へ移動していく。

ホースを入れる際は、床や壁が汚れないように養生します。清掃する順番は、下層階から上層階へと移動していくのが基本です。なぜなら、下層階でつまりがあった場合に、上層階から清掃を開始してしまうと、つまっている部分で排水が逆流してしまうおそれがあるためです。

下の階から清掃していくことで逆流させずに、スムーズに行うことができます。ただし、下層階の住民が不在のため、理想の順番通りに実施できないケースもあります。

絶対に下層階から始めないといけないというわけではなく、建物の状態によっては、上層階から作業を開始しても問題ない場合もありますので、管理会社に相談してみましょう。

【マンション】排水管の高圧洗浄を実施したいと思ったら?

マンションの排水管の高圧洗浄を行う場合、管理会社が進めるのが一般的です。ここからは、高圧洗浄を行う際の流れについて解説していきます。

1.排水管清掃業者を選定する

まずは、排水管の清掃業者を選定するところからスタートです。可能であれば、複数社で相見積もりを取ります。業者選定のポイントとしては、マンションの排水管の高圧洗浄の実績があるかどうか、見積もり金額が妥当かどうかなどを加味して、検討します。

依頼した業者から、さらに下請けに出されることがないか、1年保証がついているかどうかも確認しておくと良いでしょう。また、清掃は一気に全ての住戸で行わなければ意味がないため、全住民に実施日に家にいてもらう必要があります。

清掃実施前には、業者の下見の立会いをしたり、住民への周知をしたり、排水管周辺を掃除したりと準備が必要です。

場合によっては、業者選定から清掃の実施まで、2か月ほどを要する場合もあります。実施当日にトラブルが起こらないよう、事前の準備はしっかりと行いましょう。

2.マンションの住人に実施日を周知する

業者が決まったら、住人に清掃する日を周知します。共有部分だけではなく、専有部分の各部屋に立ち入って、キッチンやお風呂などの排水管を洗浄しますので、清掃当日は住人に自宅にいてもらう必要があります。

作業内容や、作業中はドアを開けておいてもらう必要があることなどを、事前にお知らせして、清掃当日は確実に在宅してもらうように準備をしておきます。

周知する方法は、各部屋の郵便受けにお知らせを投函したり、掲示板へ張り紙をしたり、回覧板にお知らせを入れて回したりする方法などがあります。

ひとつの方法だけでなく、複数の手段で伝えるなどして、清掃を行うことが、住民へ確実に伝わるようにしましょう。もし、やむを得ず住民が不在の場合は、管理会社に事前に伝えて鍵を預かっておくことで、代理人として立ち会い、不在でも対応するケースもあります。

部屋が汚いなどの理由で、住民が部屋への立ち入りを拒否すると、その部屋だけ洗浄できずつまりの原因になってしまうケースもあります。管理会社は工夫して、住民に協力してもらう必要があるのです。

3.マンションの住人に排水管周りの整理整頓に協力してもらう

高圧洗浄を行う際、各部屋の住人にキッチン、洗面所、お風呂などの排水管がある場所を片付けてもらうように、依頼しておきましょう。

お風呂の排水溝に溜まった髪の毛などを取り除いてもらったり、洗面所やシンクの排水管周りに置いてあるものを、別の場所に移動してもらったりと、当日、清掃がしやすい状態にしておけば、業者がスムーズに作業にあたることができます。

それによって、各部屋の清掃が短い時間で終われば、計画した通りに、清掃を進めることができます。

4.作業当日の立ち合い

高圧洗浄の作業当日は、立ち合いが必要となります。共用部分と清掃終了の最終確認は、管理会社か物件のオーナーが行います。各住戸の立ち合いは、住民が対応します。

特別な問題がなければ、通常一戸あたり約10分〜15分で清掃作業は終わりますので、業者の訪問時間には自宅にいるようにしましょう。

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【マンション】排水管を高圧洗浄したい時の注意点

マンションの排水管の高圧洗浄について、管理会社が費用負担や実施を計画することと、業者選定から作業当日の流れについて、解説しました。ここからは、高圧洗浄する際の注意点について、ご紹介していきます。

入居者が自分で実施しない

マンションの排水管清掃は、管理会社が行うのが一般的です。もし、つまりが気になった場合でも、自己判断で勝手に作業を進めると、管理会社やオーナーが、費用負担をしてくれないケースがあるため、注意が必要です。

なお、マンションの場合、全部屋まとめて実施すれば一部屋あたりの費用負担は安く済みますが、一部屋だけの実施だと、一戸建てと同じか、少し高い費用がかかってきてしまいます。

また、排水管は全戸でつながっているため、一部屋のみ清掃しても、つまりが解消されないこともあります。そのため、管理会社が全部屋を対象にして、実施するのが望ましく、自分の部屋のみ高圧洗浄したい場合も、独断で実施するのは避けましょう。

管理会社と住人のトラブル回避のためにも、管理会社に業者名や実施日を伝えておくのがおすすめです。

業者への依頼は管理会社を通して行う

高圧洗浄の実施日に、他の部屋の居住者が不在で清掃ができなかった場合、業者に対して、キャンセル料を支払う必要があります。そのような事態を避けるため、管理会社を通して業者を手配してもらい、清掃日時など必要事項を住人に周知するようにしましょう。

もし一戸のみで実施する場合にも、管理会社には必ず相談が必要です。勝手に進めた場合、結果的にマンションの管理規約を破ってしまうということもありますので、必ず管理会社を通して依頼するようにしましょう。

年に1度は清掃を実施するようにする

マンションの排水管清掃は、法律で定められているわけではありませんが、ビル管理法の観点から、年に1度は清掃を実施するのが良いでしょう。

清掃を何年もしないで放置していると、排水管の内部に汚れが蓄積し、場合によっては劣化して穴が開き、そこから漏水してしまうこともあります。排水管の定期清掃を怠ったことが原因で、漏水などのトラブルが起きると処理が大変です。

定期的に清掃し、きちんと設備管理して、建物の資産価値が下がらないようにするためにも、年に1度は高圧洗浄を行うようにしましょう。

排水管トラブルを事前に防止する方法

管理会社主導の定期的な清掃も必要ですが、普段からこまめに清掃して、軽いつまりなら自分で取り除くことで、大きな排水管トラブルを防ぐことができます。液体の排水管用クリーナーが市販されているので、そういった洗剤を使えば、汚れが蓄積されるのをある程度は予防できます。

その場合は商品パッケージをよく読み、使用できる場所をよく確認しましょう。また、排水管に40度くらいのお湯を流し、温めることで汚れを取ることもできます。お湯を流すだけなら簡単ですので、普段の掃除に取り入れてみてください。

ただし、60度以上のお湯を流すと、排水管を傷めてしまうので、温度には注意が必要です。また、場所ごとのつまり防止策として、洗面所には、ヘアキャッチャーを設置し、異物落下に気を付けましょう。

浴室にもヘアキャッチャーを設置すると、髪の毛がつまるのを防止してくれます。キッチンでは、60度以上の熱湯や油、細かな食材かすを流さないように注意が必要です。洗濯機の場合は、できるだけ衣類の糸くずや髪の毛をとってから洗濯すると良いです。

柔軟剤や洗剤を入れすぎると、排水管に洗剤が残ってしまい、つまる原因になるため、適量を使用するようにします。また、洗濯機の周辺にカビが生えると、一気に繁殖して汚れが広がってしまうため、カビの清掃もこまめに実施すると良いでしょう。

トイレでは、トイレットペーパーを大量に流したり、水に溶けない紙を流したりすることはしないようにして、小物を便器に落としてしまった場合は、できるだけ拾うようにしましょう。

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まとめ

ここまでマンションの排水管がつまった際の、高圧洗浄の方法について解説しました。つまりを放置しておくと漏水などのトラブルにつながりますので、定期清掃は必要です。

定期的にメンテナンスすることで、建物の寿命が延び、マンションの資産価値も下がりにくくなります。また、排水管のつまりを予防するために、普段から自分でできる掃除方法もご紹介しました。

もし業者に依頼することになっても、普段から掃除していればスムーズに終わりますので、ぜひ実践してみてください。

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